Share

แหวกม่านอสังหาสงขลา ถอดสูตร “ปรับกลยุทธ์ คิดนอกกรอบ-แตกไลน์-พลิกเกม” สู้วิกฤตชะลอตัว

เปิดประเด็นแรกกับคุณธนวัฒน์ พูนสิน กูรูท้องถิ่น ที่มาเปิดเผยว่า ตั้งแต่ต้นปี 2558 อสังหาฯสงขลาเกิดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด กำลังซื้อภายในจังหวัดเองเริ่มแผ่ว จากปัญหายางพาราที่เป็นรายได้หลักของชาวใต้มีราคาลดต่ำลงกว่าครึ่ง การใช้จ่ายเงินของประชาชนลดลง กระทบเป็นลูกโซ่ลุกลามไปยังธุรกิจอื่นๆ ทำให้เกิดเงินหมุนเวียนในระบบลดลงประกอบกับตัวเลขผู้ซื้อจาก 3 จังหวัดชายแดนใต้ลดระดับลงจนขณะนี้อยู่ในภาวะอิ่มตัว เมื่อเทียบกับช่วงปี 2552-2555 ที่เริ่มย้ายที่อยู่หนีสถานการณ์ความรุนแรง ผนวกกับฝั่งธนาคารเริ่มระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อทั้งในส่วนของผู้ประกอบการและผู้ซื้อ ที่สำคัญคือผลพวงจากนโยบายประชานิยมที่กลายเป็นตัวเร่งการใช้จ่ายภาคประชาชนในรูปแบบที่ผิดปกติไม่เป็นไปตามกลไกของตลาดจริง ทิ้งปัญหาหนี้สินระยะยาวไว้กับประชาชน และต้องใช้เวลาถึง 5 ปี หนี้ก้อนนี้ถึงจะหมดและกลับสู่ภาวะปกติอีกครั้ง

สถานการณ์อสังหาฯ สงขลา ครึ่งปีหลัง 2558 หนีไม่พ้นผู้ประกอบการชะลอการลงทุนเพื่อดูทิศทางเศรษฐกิจ ทำให้ปริมาณบ้านแนวราบและคอนโดลด ลูกค้าเข้าชมโครงการลด ผู้ประกอบการต้องใช้ทุกกลยุทธ์เร่งทำยอดขาย ทั้งลดแลกแจกแถมในขณะที่การลงทุนยังเท่าเดิมแต่กำไรลดลง อย่างไรก็ตามแต่ตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีหลังยังมีความหวังกับการกระจายการลงทุนของภาครัฐในโครงสร้างพื้นฐาน 40-50 แสนล้าน และการลงทุนของภาคเอกชนในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ จะเป็นปัจจัยที่จะเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลาได้บ้าง นอกจากนี้ยังมีโครงการขนาดใหญ่ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต และอยู่ในขั้นตอนศึกษา ซึ่งโครงการเหล่านี้ต้องรอไม่ต่ำกว่า 5 ปีจึงจะเริ่มเป็นรูปธรรม อาทิ โครงการเชื่อมต่อรถไฟความเร็วสูง กับประเทศมาเลเซีย โครงการมอเตอร์เวย์หาดใหญ่-สะเดา โครงการเซาท์เทิร์นซีบอร์ตที่ใช้เป็นเส้นทางเชื่อมฝั่งอันดามันกับอ่าวไทย ระหว่างท่าเรือน้ำลึกปากบารา จ.สตูล กับโครงการท่าเรือน้ำลึกจังหวัดสงขลาแห่งที่ 2 ที่อำเภอจะนะ นอกจากนี้ยังมีโครงการก่อสร้างทางเลี่ยงเมืองหาดใหญ่ ซึ่งหากเกิดขึ้นจะช่วยเปิดพื้นที่จัดสรรใหม่ๆ ในราคาที่ยังไม่แพงมากนัก ปัจจุบันเชื่อว่านักพัฒนาหลายท่านเริ่มเข้าไปช้อนซื้อไว้ล่วงหน้าแล้ว แต่ด้วยการศึกษายังไม่เรียบร้อยประกอบกับสภาวะการชะลอตัวของภาคอสังหาฯ จึงจำเป็นต้องรอให้สถานการณ์ต่างๆ ดีขึ้น ก่อนขยับเข้าพัฒนาเป็นโครงการจัดสรรต่อไป

prop3009581854-1ด้านคุณวสันต์ คงจันทร์ กูรูอสังหาฯ ได้ แนะเพิ่มเติมถึงการปรับตัวของนักพัฒนาอสังหาฯสงขลาเพื่อความอยู่รอดว่า การลงทุนด้านอสังหาฯสามารถกระจายไปได้หลากหลายประเภท นักลงทุนจะต้องรู้ทิศทางว่าเมื่อไหร่ฟองสบู่อสังหาฯ จะแตกเมื่อไหร่เศรษฐกิจจะแย่ เวลาไหนเหมาะสมจะเข้าช้อนซื้อในราคาที่ถูก นอกจากนี้ยังต้องตีโจทย์ให้ได้ว่าในช่วงสถานการณ์สินค้าเกษตรตกต่ำ การลงทุนภาคอุตสาหกรรมลดลง แต่ภาคใต้กลับมีเพียงตัวเลขการท่องเที่ยวที่ยังดีอยู่ ซึ่งตรงนี้ต้องวิเคราะห์ดูว่าลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างไรให้สอดรับกับการเติบโตภาคการท่องเที่ยว กรณีขยายการลงทุนไปยังเมืองท่องเที่ยวโซนอันดามัน ก็ต้องมุ่งไปที่ จ.ภูเก็ตต้องเข้าใจตลาดที่เปลี่ยนไป จากอดีตนักท่องเที่ยวส่วนใหญ่มาจากยุโรป สแกนดิเนเวีย และรัสเซีย แต่ปัจจุบันตลาดเปลี่ยนเป็นนักท่องเที่ยวจากเอเชียเข้ามาแทนที่ กำลังซื้อน้อยกว่าทำให้ราคาห้องพักปรับลดลง จึงหลีกเลี่ยงการสร้างโรงแรมระดับ 4-5 ดาว แต่ควรเข้าไปเช่าหรือซื้ออาคารมาตกแต่งใหม่เป็นโรงแรมหรือรีสอร์ทระดับล่างถึงกลาง แบบนี้ลงทุนน้อยกว่า ตรงกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนไปได้มากกว่า ส่วนฝั่งอ่าวไทยที่เด่นๆ คือ เกาะสมุยและเกาะพงัน ปลายปี 2558 สนามบินพะงันจะเปิดคาดว่านักท่องเที่ยวจะเพิ่มจาก 6-7 แสนคน เป็น 2 ล้านคน กระแสกำลังแรงมีการเข้าไปลงทุนสร้างโรงแรม 4 ดาวที่พะงัน เปิดปีแรกลูกค้าเข้าพักถึง 90% เพราะสอดคล้องกับตลาดปัจจุบัน ส่วนจังหวัดสงขลามีแรงส่งจากเขตเศรษฐกิจพิเศษสะเดา ธุรกิจบันเทิงในหาดใหญ่ขยายไปเปิดที่นั่น นักท่องเที่ยวให้ความสนใจมาก จึงเป็นโอกาสในการลงทุนทั้งการทำธุรกิจด้านบันเทิง หรืออาจจะลงทุนเช่าซื้อตึกแถว 2-3 คูหามาทำที่พัก คืนละ 1,200 บาท ใช้เวลา 4-5 ปีก็คืนทุน จุดนี้จะเป็นช่องทางลงทุนใหม่ๆ ของภาคอสังหาฯได้ อีกเรื่องคือเศรษฐกิจพิเศษ ตรงนี้ต้องดูว่าเราทำอะไรได้บ้าง หากมีการเปิดหรือขยายนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ ในกรณีที่กลุ่มแรงงานหลักเป็นคนไทย การลงทุนอสังหาฯเพื่อเช่าก็เป็นอีกทางเลือกที่เหมาะสม

ส่วนของพื้นที่กลางเมืองที่มีศักยภาพสูง จะเห็นว่าเมื่อถึงจุดๆ หนึ่งราคาที่ดินจะพุ่งสูงจนมาอยู่ในระดับที่ทรงตัว โอกาสลงทุนประเภทอาคารแนวสูงก็จะมาถึง ตลาดคอนโดฯในอนาคตจึงยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด เนื่องจากปัจจัยต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น ประกอบกับผู้ที่มีรายได้น้อยไม่เกิน 1-3 หมื่นบาท ไม่สามารถซื้อบ้านแนวราบกลางเมืองได้ ตัวเลือกเดียวคือการซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัย ฉะนั้นตลาดคอนโดในอนาคตจะโตขึ้นเรื่อยๆ รวมทั้งการเข้าสู่ AEC ก็จะเป็นตัวกระตุ้นสำคัญเพราะชาวต่างชาติสามารถเช่า/ซื้อคอนโดฯ ได้ และล่าสุดรัฐบาลกำลังมีการแก้กฎหมายให้ชาวต่างชาติสามารถเช่าได้ 99 ปี จากปัจจุบัน 30 ปี เพราะหลังจากเปิดตลาด AEC ชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนก็อยากจะเช่าได้ในระยะยาวที่มากขึ้น

การลงทุนในย่านพาณิชย์หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจ ถ้าเจาะลึกพื้นที่หาดใหญ่หนีไม่พ้นถนนนิพัทธุ์อุทิศ และถนนกาญจนวนิช โดยเฉพาะโซนเซ็นทรัลเฟสติวัลหาดใหญ่ ที่จะกลายเป็นย่านธุรกิจแห่งใหม่ ตอนนี้ราคาที่ดินโดยรอบอยู่ที่ประมาณ 20 ล้านบาท ต้องดูว่าการลงทุนทิศทางไหนเหมาะสมกับราคาที่สูงเช่นนี้ ส่วนทำเลถนนกาญจนวนิช ไปสะเดาก็ต้องจับตาเป็นพิเศษ ปัจจุบันนักลงทุนเริ่มซื้อที่ดินบริเวณนี้มากขึ้น เพราะสามารถลงทุนได้หลากหลาย เช่น โชว์รูม คลังสินค้า โรงแรม หรือจะเป็นช้อปปิ้งมอลล์

prop3009581854-2สอดคล้องกับ คุณธนวัฒน์ ที่ได้ให้คำแนะนำไว้ว่า นักพัฒนาอสังหาฯ อย่ามองแต่บ้านและคอนโดอย่างเดียว ให้มองไปเซกเมนต์อื่นด้วย ยกตัวอย่างเช่น ในซอยทวีรัตน์แถวหมู่บ้านทานตะวัน ซึ่งวันนี้นักลงทุนเริ่มปรับตัว นำที่ดินมาเพิ่มมูลค่าด้วยการสร้างอพาท์เม้นท์ไว้โซนด้านหน้า ส่วนด้านหลังเป็นโรงแรม ส่วนบุรีศรีภูฯ ก็ขยายโรงแรมเพิ่มอีกแห่งแสดงให้ว่าการลงทุน เพื่อเช่าโรงแรมอพาร์ทเมนท์ยังไปได้ นอกจากนี้การลงทุนรูปแบบคอมมูนิตี้มอลอย่างเช่น ไอสไตล์ ในซอยศรีตรังใกล้ๆ กับ มอ. นอกจากนี้ยังมีอีกหนึ่งช่องทางในการลงทุนที่ต้องจับตาคือ อาคารสำนักงานให้เช่าของกลุ่มซีพีแลนด์ บริเวณถนนเส้นสนามบินใกล้กับปาล์มสปริงแกรนด์วิว เป็นโครงการออฟฟิตให้เช่าที่ได้มาตรฐาน นับเป็นบริษัทมหาชนอีกแห่งที่เข้ามาลงทุนในจังหวัดสงขลา แสดงให้เห็นว่ายังมีช่องว่างให้ทำได้อีกมาก

นอกจากนี้คุณวสันต์ ยังแนะนำเพิ่มเติมอีกว่า สำหรับนักอสังหาฯ ที่คงมุ่งทำโครงการจัดสรรต้องดูราคาที่ดินเป็นหลัก การทำโครงการแต่ละประเภทก็มีเพดานการลงทุน เมื่อก่อนราคาที่ดินรอบนอกไร่ละล้าน ปัจจุบันพุ่งขึ้นถึงไร่ละ 5-6 ล้าน จนตอนนี้ราคาเริ่มทรงตัว เพราะต้องเอาไปพัฒนาทำโครงการบ้านจัดสรรลำบาก ต้องหันไปหาถนนใหม่อย่างถนนเลี่ยงเมือง หรือมอเตอร์เวย์ที่จะตัดจากสะเดาแล้วมาโผล่ที่นิคมฉลุง แล้วออกสายเอเชีย ซึ่งยังอยู่ในขั้นตอนศึกษา ราคาที่ดินตอนนี้ยังไม่สูงมาก จึงต้องวิเคราะห์ว่าหากโครงการเกิดขึ้นแล้วเหมาะกับการทำโครงการที่อยู่อาศัยได้หรือไม่ พัฒนาได้หรือไม่ แต่ขอเตือนไว้ว่า “ไม่เห็นกระรอกอย่าโกร่งหน้าไม้” ถ้าไม่เริ่มเวนคืนที่ดิน ยังไม่ได้งบประมาณหรือศึกษาไม่เสร็จ อย่าซื้อ รอให้โครงการมีความชัดเจนก่อนจึงเริ่มเข้าไป กรณีนี้แม้ได้ที่ดินในราคาที่แพงกว่า แต่เมื่อนำมาพัฒนาแล้วขายแพงขึ้นก็ไม่เป็นไร เพราะปลอดภัยกับการลงทุนมากกว่า แต่หากช้อนซื้อไว้แล้วก็ต้องใจเย็นรอให้ถึงระยะเวลาที่อสังหาฯ เริ่มฟื้นตัวกลับมาใหม่ ถนนเริ่มสร้าง เชื่อว่าราคาที่ดินก็ปรับตัวขึ้นมาได้ ถึงเวลานั้นจะขายทำกำไร หรือทำจัดสรรก็มีความเป็นไปได้

อีกกลยุทธ์ที่น่าสนใจ คือการสร้างบ้านผสมผสานนวัตกรรมใหม่ๆ อย่างเช่นปัจจุบันมีบ้านประหยัดพลังงานออกมาขาย ราคา 3 ล้านบาทพร้อมแผงโซล่าฮูฟ ซึ่งแผงโซล่าฯ มีต้นทุนประมาณ 3 แสนบาท หากเราติดตั้งจะสามารถคืนทุนได้ระยะ 5 ปี ซึ่งในกรุงเทพฯที่เริ่มทำไปก่อนแล้วรัฐบาลมี นโยบายส่งเสริม ถ้าติดแผงโซล่าฯ ทางรัฐบาลรับซื้อ 6.8 บาท ผลิตได้เท่าไรส่งขายการไฟฟ้า ไม่ผลิตไว้ใช้เองเพราะยุ่งยาก เราใช้ไฟฟ้าของการไฟฟ้าปกติที่ 3.9 บาท เราขายไป 6.8 บาท เราได้กำไรประมาณ 2.8 บาท/ยูนิต เป็นต้น สุดท้ายมองว่าตลาดอสังหาฯ มีขึ้นก็ต้องมีลง บูมไป 4-5 ปี ก็ต้องมีขาลงบ้าง แต่นักพัฒนาต้องติดตามและจับตาอย่างใกล้ชิด พร้อมกับพลิกแพลงการลงทุนให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบัน จึงจะอยูรอดได้ในภาวะชะลอตัว

รับชมรูปแบบ VDO ↑


Real Estate unfolded, decoding Songkhla situation. “Strategic adaptation – Thinking outside the box – Beneficial business – Turning the tide” Confrontation to economic deceleration crisis.

Curtain opened with local expert, Mr.Tanawat Phoonsin’s viewpoint about Songkhla Real Estate situation since the beginning of 2015. “It’s been dramatically decelerating due to the Rubber price crisis. Since rubber is the primary product of Southern Thailand, a huge plunge in its price means a significantly reducing income, resulting in a consequent halt in spending rate. It doesn’t effect only the Real Estate domain, but also other business realms. Critically shortened circulation in economic system occurred as an aftereffect brought about by, partially, the decreasing number of target buyers from the 3 Southern border provinces when comparing to the number of incomers during 2010 – 2012 provoked by security concerns to avoid terrorist acts around that time; along with, financial institutions inclined to be circumspect in their lending practices to both traders and buyers; and particularly by an undiscerned fallout of populist policy that drove people to spend in unusual habits, not corresponding with market mechanism, which leaves buyers nothing but long-term debt to be solved. It probably takes up to 5 years to clear this debt and come back to normal stage.

prop3009581854-3

In the latter half of 2015, the economic situation will remain frozen now that the entrepreneurs slow down their investment, not launching new projects while observing the economic direction. The narrow variety of choices in both housing and condominium projects is not potential enough to attract customers to pay a visit to project sites. The traders then have to employ every strategic marketing plans and discount promotions to increase sales. This actually means the cost of investment remains but the expected income decreases.

However, there is still the light at the end of thetunnel. Gover ment’s massive investment, valued 40-50 hundred billions Baht, in basic facilities and infrastructure system and private sectors’ investment in Special Economic Zone are key factors to raise hope in economic boost for Songkhla Real Estate situation. Aside from the aforementioned investments, there are various projects to be launched in the future, though taking at least 5 years to make them concrete, such as Thailand – Malaysia High-speed Rail project, Hat Yai – Sadao motorway, Southern Seaboard to connect Andaman sea and the Gulf of Thailand between Pakbara pier in Satun and Chana pier in Songkhla. Furthermore, there is Hat Yai Bypass project which, if launched, will open new areas for investment in properties with still affordable price. It is anticipated that many investors have already collected some properties and wait until the Bypass project has come to realization and the economic situation gets better, so that they can develop the properties.

Mr. Wasan Kongchan, Real Estate expert, revealed a strategy to adaptation for Songkhla property developers that the investment in Real Estate domain can be extended to different types of business. Investors have to be accurate in the direction of the economy: when the economic bubble is going to burst; when the economy will fall or when is the right time to buy properties at cheap price. Besides, investors should realise that when the price of agricultural products falls, the investment in industry domain will slow down, and only tourism industry will remain positive. Here investors have to find out how to invest in correspondent with the growing market of tourism. For example, if we want to invest in touristic places in Andaman zone, we should eye on Phuket. We have to understand the change of the market that before the majority of tourists coming to Phuket were European, Scandinavian and Russian, but nowadays the main target customers are Asian who have less buying power. Therefore, the accommodation rate is lowered to survive in the market. Then, it is not recommended to invest in building a brand new 4-5 star hotel, but to rent or buy a potential existing building and renovate into a low-end to mid-range hotel or resort. This way, the cost of investment will be lower and better answer the need of customers. Meanwhile, on the Gulf of Thailand side, Samui and Phangan islands are in the lime light. Around the end of the year 2015, Phangan airport will be operated. The anticipated number of tourists will increase from 6-7 hundred thousand to over 2 million. Investment in properties here is booming. There is a new 4 star hotel opened in Phangan and made it to 90% occupancy in its first year operation due to its correspondence with the current market change. In terms of Songkhla province, there is an economic provoke from Sadao, a Special Economic Zone. Nightlife and entertainment business started to move there since it has a positive feedback from tourists. This is a good chance for investment in entertainment business or accommodation. If we rent a block of building and turn it into an accommodation with the renting rate at 1,200 Baht per night, we can gain the investment back within 4-5 years. This is a kind of beneficial business in Real Estate line. The interesting point of observation is here, the Special Economic Zone. We have to analyze what we can invest in this area. If there is any expansion in the Industrial Estate in the Special Economic zone and the majority of employments are Thai people, a renting accommodation can be of a profitable choice.

In terms of downtown properties with high potential, at one point the price will rise up until its steady line, here come the chance for investment in vertical building project. Condominium project will still be in demand of the market in the future owing to the cost of the land and higher construction rate, along with the restriction of customers whose income ranges between 10-30 thousand Baht/month that they cannot afford a house downtown. Therefore, their only option is to buy a condominium. For this reason, the demand for condominium will continue growing in the future. Another important factor is the joining in AEC which will bring foreign customers as they can rent or buy condominium units. Recently, the government is working on changing the law to extend the renting period for foreigners from 30 years to 99 years in order to satisfy the demand of foreign investors who needs longer period of renting.

Regarding to the investment in business quarter area in Hat Yai, it is obvious that Niphat Uthit and Kanchanawanich roads, especially around Central Festival Department Store area, are the new booming areas now. The average price of surrounding properties is around 20 million Baht. We have to study carefully in what to invest with this high cost of the land. As mentioned, Kanchanawanich road is a new prime area as well. Investors prefer this area for the reason that there is a high diversity of investment types here, whether it be a showroom, a warehouse, a hotel or even a shopping mall.

In relevance to what Mr.Phoonsin has mentioned that property developers should not base on only housing project and condominium, there are other beneficial segments which can help us undergo through the economic crisis. For instant, On Taweerat street, nearby Tantawan housing project, investors started to change their direction of accommodation business. They added up the value of the property by constructing an apartment in the frontal zone and a hotel in the back zone. Meanwhile, Buri Sriphu Hotel has started their new branch. This infers that there is a future in the Apartment – Hotel business. There are also other types of investment like community mall, for example, ‘Einstein”, on Sri-trang street in PSU neighborhood, or ‘Office for rent’ like the one located on the road to the airport near Palm Spring Grand Ville project, a standardized office for rent operated by CP Land Group which is a public company limited. This implies that there are opportunities in alternative business, just we can see them or not.

Moreover, Mr.Kongchan added that for those developers who still insist on doing housing project, they have to mainly focus on the cost of the land; there is a limit in each investment type. In the past, land lots in the outer areas would cost around a million Baht per Rai (1600 sqm.), but nowadays the price rises up to 5-6 million and it remains there since the property owners see it might be too high for further development and that will cost difficulty in the sale. Now investors turn their interest to the Bypass zone or the motorway from Sadao, passing Chaloong area to Asian Highway. This area is still on the study of the possibility for investment. Therefore, the price is still affordable. However, a thorough analysis for feasibility and profitability is crucially necessary. Remember, “Don’t count your chickens before they are hatched”. If you don’t see any sign of expropriation or you have not clearly done with the feasibility calculation, do not buy the land yet. It is more assured to invest on a higher costing land and sell the product at a higher price. However, if you happened to buy the land already, you can wait until the economy recovers; infrastructure system is installed. At that time, the price might rise up, so there is possibility in selling or doing housing project.

Another interesting strategy is the innovative housing project like energy saving house. There is a project selling houses with Solar Hoop at the price of 3 million Baht. A Solar Hoop costs around 300,000 Baht; we can gain the investment back in 5 years. This is a new trend of housing project in Bangkok as a result of the government supporting campaign. If you install a Solar Hoop and produce electricity, the government will buy it at 6.8 Baht per unit, which when comparing to the standard charge of 3.9 Baht per unit of the Power Supply Authority, you can make 2.8 Baht profit per unit. After all, like everything else, Real Estate industry has its ups and downs. It has been blossoming for 4-5 years, so it’s normal to reach its fall. Just the developers have to follow up closely with actual situation for effective adaptation in their investment in order to survive the deceleration.

ติดตามอ่านได้ในนิตยสารบีเฟิร์ส คอลัมน์ Inside Properties หน้า 42  ….. คลิก ↓

media

Leave a Comment